Бизнес и недвижимость

Найдётся немного владельцев собственного бизнеса, на сегодняшний способных назвать комнатушку в полуподвальном или чердачном помещении офисом. Само понятие офиса менялось вместе с развитием частного бизнеса и расширением сферы его интереса. Хотя, даже на сегодняшний день, при наличии на рынке недвижимости великого множества предложений по аренде и продаже коммерческой недвижимости, некоторые владельцы небольшого бизнеса отдают предпочтение переоборудованию помещений жилого фонда в нежилое с перспективой его использования для ведения коммерческой деятельности. Однако, ряд положений действующего законодательства, а также деловая практика сложившейся в России в этой сфере существенно осложняют некоторые операции с недвижимостью. Так, в сфере распоряжения коммерческой недвижимостью, в частности, подобные проблемы случаются чуть ли не на каждом шагу.

Например, нежилое здание, или все нежилые помещения в одном жилом здании, признаются единственным объектом права собственности, а отдельные помещения принадлежат их совладельцам на праве общей долевой собственности. Решение такой проблемы путем получения предварительного согласования от всех совладельцев и купле-продаже недвижимости, представляет значительный риск для продавцов, и тем более - для покупателей. Также весьма проблематичными в такой ситуации оказываются схемы с применением альтернативных схем передачи прав - внесение в уставный фонд, дарения и т.д. Осторожные иностранные фирмы пытаются выделить свои помещения в отдельный объект. Однако, не говоря уже о необходимости получения значительного количества согласований и разработки соответствующего проекта, не всегда можно выполнить технические требования: отдельный выход, санузел и т.д.

Регламентация порядка использования общих частей здания требует заключения отдельного договора между всеми совладельцами. Целый круг ранее малоизвестных законодателю проблем возникает также в связи со строительством многоквартирных домов, офисных, торговых, развлекательных центров, паркингов и т.п. на одной или нескольких земельных участках, находящихся в частной собственности. Право на земельные участки под застройкой является законодательно неопределенными. В большинстве случаев строительство ведется на арендованной государственном или коммунальном земельном участке, который после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию передается местным органам или специальным эксплуатирующим организациям.

Как вариант, земельный участок может быть передан собственникам помещений в таком объекте в совместную собственность. Частный собственник земельного участка заинтересован в сохранении и дальнейшем использовании этого актива в хозяйственной деятельности, например для получения кредита под залог земельного участка, передачи в аренду и т.д. Взаимоотношения между частным собственником земельного участка и совладельцами здания наиболее оптимально урегулировать путем установления оплачиваемого сервитута в интересах совладельцев здания путем заключения соответствующего договора или в судебном порядке. Можно также заключить договор аренды земельного участка, где на стороне арендатора будут выступать все совладельцы здания.
Порядок компенсации платы за землю может быть определен пропорционально площади помещений, которые занимает каждая из таких собственников.

 

  • 1