История развития рынка недвижимости в Японии

Деталі

Батьківська категорія: Новости

Створено: Понеділок, 05 липня 2010, 14:28

Опубліковано: Понеділок, 05 липня 2010, 14:28

Развитие рынка недвижимости Японии практически совпадает с волнами экономического кризиса 1991 и 2004 годов. Замедление темпов роста экономики послужило сигналом для инвесторов, вкладывавших средства в ценные бумаги.

Первая волна экономического кризиса привела к падению цен на акции и к росту цен на недвижимость. В 1990 – 1994 годах убытки от обесценивания акций промышленных компаний Японии составили 2,6 трлн. дол. США (в этот период валютные резервы центрального банка Японии составляли приблизительно 100 млрд. дол. США) и убытки от падения цен на недвижимость и земельные участки превысили 5,6 трлн. дол. США. При этом цены на коммерческую недвижимость упали на 60 – 80%, а на жилую недвижимость – на 40%. Цены продолжали снижаться и в последующие 13 лет кризиса. Лишь в 2004 году впервые был незначительный рост цен (приблизительно 0,4%). Но как раз в это время начался второй период экономического кризиса. Вторая волна экономического кризиса привела к падению валового национального продукта Японии, росту государственного долга, волне банкротств. В последние годы на японском рынке недвижимости наблюдается стагнация, переходящая в рецессию. Виной этому две основных проблемы японской экономики – скопление у банков «плохих» кредитов и дефляция. Эти явления взаимосвязаны и оба они стимулируют рецессию рынка недвижимости. Правительство Японии проводит пока безуспешные структурные реформы, а с дефляцией борется путем ослабления денежной политики. В период с 1991 по 2005 годы цены на жилье в среднем по стране упали на 63%. По мнению экспертов, в последнее время на рынке намечается перелом. Общее падение цен замедляется, а иногда и происходит небольшой рост. Характерно, что, несмотря на кризис японского рынка недвижимости, он по-прежнему остается популярной сферой для инвестиций. Стоимость жилья в крупных городах достаточно высокая даже по сравнению со столицами других стран. В Японии также популярна сдача квартир в аренду, которая приносит японцам неплохую прибыль. Есть и другие причины, стимулирующие развитие аренды жилья. Например, хозяин квартиры не может по собственному желанию повысить стоимость аренды или выселить съемщиков. Таким образом, большинство японцев не желают вкладывать свободные средства в старую недвижимость. В итоге страдает качество съемного жилья, намного уступающего собственному. Количество собственного жилья в Японии приблизительно такое же, как в Германии или Франции, а количество съемной недвижимости меньше на треть, чем в указанных странах. Рынок недвижимости Японии в общем сложно назвать доходным: недвижимость в основном дешевеет, а если кое-где (например, в мегаполисах) и дорожает, то весьма незначительно (где-то на 1 – 2% в год). Например, в 2005 году средняя стоимость недвижимости в Токио выросла на 0,8%, стоимость земельных участков – на 2,9%. Квадратный метр столичной недвижимости в центре составляет сейчас приблизительно 7,5 тыс. дол. США (для квартиры 50 – 120 кв.м.). Ипотека в Японии также имеет свои отличительные черты. Во-первых, это ее дешевизна, а во-вторых – длительный процесс оформления договора ипотеки. Кредиты в Японии выдаются под 1 – 2% на срок от 40 лет и больше. Возможно взять кредит даже на 100 лет! При этом после смерти должника с банком расплачиваются его наследники. Но ипотека в Японии пока не пользуется большим спросом, хотя для ее развития есть значительные предпосылки.